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黄埔旧改政策,可能又要变了!
近段时间,旧改圈流传一份《广州市黄埔区广州开发区 关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施》(下简称《通知》)。
这份文件,实际上在2021年就露过面,但是之前只是征求意见稿,如今几经调整,据说终于敲定。
(资料图片)
《通知》一流出,立马在旧改圈掀起“吃瓜狂潮”。
这份文件,不仅透露了黄埔未来旧改的方向,也跟广州未来的旧改思路,以及黄埔未来的住宅价值息息相关。
接下来,我们就来抽丝剥茧,看看《通知》中到底透露了哪些关键信息!
三个重点
与此前的征求意见稿相比,此次流传出来的文件,有了一些新变化,我们先拎几个重点来讲讲:
一,给黄埔的城市更新画了三个“圈”,确定了三个圈的“分工”。
其中海丝城片区关键词为“文化传承”,重点发力老旧社区微改造,同时加快推动珠江岸线企业搬迁改造和港口码头转型升级。
科学城片区关键词为“功能完善”,未来将在高端公共服务设施、科技创新配套和高端商业服务功能上发力。
知识城片区关键词为“综合整备”,简单点来说就是作为“候补队员”,运用储改结合、增存联动,保障产业园区、创新园区连片整体开发和农村集体经济发展。
二、降低了旧改的成本和难度。
其中不仅提及了前段时间流传甚广的新“做地”模式,而且还提出了“异地统筹”的方法。
比如将统一旧改范围内的旧村、旧厂等用地进行“打包开发”,或者将统一旧改范围内的零散土地进行腾挪置换,从而合并成整块的可利用土地,方便连片开发。
同时方案中还提出,不再要求开发商导入产业企业的类型、数量和经济效应,大大降低了企业旧改的准入门槛。
对于旧改的基础数据摸查、安置补偿、临迁费补偿情况等细节也做了规定。比如明确了已被政府征地的房屋,不得纳入改造范围等。
三、对回迁房的管理方法,以及村民对回迁房的出售规则,也做了调整。
其中,第一点之前在不少规划中已经有所透露,现在看来,黄埔未来三个圈的价值愈发明晰。
从各个圈的定位来看,随着旧改推进,短期内价值增长最为明显的,应该还是科学城。
根据不完全统计,科学城共有15条村纳入年度计划当中,其中已批复的项目占比58%。整体进度在整个黄埔中相对较为理想。
再结合《方案》中对科学城的定位:提升高端公共服务设施和高端商业服务功能,不难猜想,未来科学城在基建配套的投入上会有相当大的占比。
而城市配套的完善,如大型商场的引入,或是优质学校的引入,对片区居住品质和价值的提升立竿见影。
从长期来看,老黄埔所处的海丝城片区由于存在产业迁移,升级改造难度较大,而且产业从引入,到给片区价值产生反馈,需要花费更长的时间。
但一旦产业成功进行迁移转型,片区价值的提升速度会非常快,而且价值基础牢固。
不过,考虑到黄埔临港经济区还存在很多价格洼地,如夏园、南海神庙一带,如果考虑长线投资,布局海丝城片区也是个不错的选择。
插多一句,《方案》中提到一点:对于老旧社区,以微改造为主。换言之,想买老旧小区搏改造的想法,也可以放一放了。
说说第二点中的重点信息:旧改政策的明确与调整。
结合前段时间广州披露的“做地新政”,这其实透露一个明确信号:此前搁置的旧改,或将逐步重启。
其中一些方向,如合并可利用土地、降低对导入产业的要求,其实都在降低开发商的旧改压力,降低旧改成本。
《方案》中还提到了一点:
这提到的不仅仅是古树,而是整个广州旧改的前程。你品,你细品。
回迁房规则调整
当然,对于楼市最直接的影响、也是最多人关心的问题,莫过于第三点:
村民对回迁房的出售规则。
此前《方案》的征求意见稿中曾提到:
村民回迁房建筑面积的自持比例不低于50%,自持年限不少于20年,且自取得回迁房不动产登记证不满5年不得上市交易。
当时政策出台的时候吃瓜的网友大呼过瘾,有一般的面积需要自持,且必须满五年才能交易,相当于给回迁房上了两道紧箍咒。
这保证了市场上不会瞬间挤入天量供应,侧面给商品房的价格提供了保障,也很大程度上劝退了部分想通过回迁房以小博大的投资客。
不过,根据我们拿到的消息,这次调整后的方案并没有对回迁房的自持比例、年限以及交易时限提出具体要求。
正因如此,也有不少粉丝在群里面 表达了担忧之情:
放松对回迁房的入市限制,日后回迁房大量流入市场,会不会对黄埔的价值体系产生冲击?
黄埔市场,会因此一蹶不振吗?
先给大家吃个定心丸:别怕,答案百分百是否定的!
回迁房会冲击黄埔市场吗?
其实这个问题,早在当初黄埔立下66条村旧改军令状的时候,我们就分析过了。
一般来说,旧改项目由于体量庞大,通常都是一边建一边卖,分成多期推出市场,通过拉长销售周期的策略获得最大化的收益。
目前,广州市场上也有不少卖了6、7年还在持续销售的大体量旧改项目。
所以说,黄埔的这些旧改项目,并不会在三年内集中入市,很大的可能是分批入场,所谓的天量供应不攻自破,房价也不会轻易受到冲击。
另一方面,回迁房跟商品房,除了地段上的相近,在产品上会表现出巨大的差异。
一般来说,回迁房的楼栋密度更高,组团或楼栋内的产品面积段也会有巨大差异,居住舒适度表现较为一般,比如猎德村的回迁房,就曾因居住舒适度较差,被称为是“向上的城中村”。
所以,虽然回迁房和商品房之间会存在价格差异,但是其中还涉及一点:
圈层效应。
简单来说,就是除了想捡漏的购房者和投资客之外,买得起这个地段的客群,一般都不会选择居住舒适度更差的回迁房。
而在市场流通过程中,由于价值差跟客群的选择会逐步分化,最终这两类产品的价格也会出现分化。
举个简单的例子,琶洲的回迁房琶洲新村,也并未规定自持年限、自持比例和限售年限,只要交足土地出让金就能卖。
而琶洲新村的整体货量是多少呢:
7682套。
琶洲新村
图源:广州PLUS
整个琶洲前两年的商品房加起来,也不过4179套。
照理来说,大量的回迁房流入市场,应该会稀释琶洲的住宅价值。但是目前,琶洲新村住宅的挂牌价在8-9万/平左右,而琶洲核心区次新房的二手挂牌价,基本都在13万/平以上。
回迁房和商品房,沿着各自的价值增长轨迹,互不干扰。
为什么会出现这样的情况,一方面是我们刚才说的,回迁房本身的价值与客群,影响了它的价值。
另一方面,琶洲的回迁房出让,需要补足土地出让金,而当土地出让金补齐之后,回迁房的价格跟商品房之间,并未存在太大差距。
琶洲新村的例子,其实足以证明一点:
回迁房跟商品房,虽然都是房子,但在价值表现上完全是两个世界,无需担心大量回迁房的出现会冲击片区的新房市场。
相反,有些村民选择现金补偿之后,会进行原地置换,反而有可能推升片区的新房价格。
与其担心回迁房会影响片区的价格,不如在大批村民带着现金“杀回来”之前入场,来得更实际。
当然,如果你在面对黄埔新盘时患上“选择困难症”,也可以扫描下方二维码,加广州PLUS客服微信,让我们帮你捋清思路!
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